El objeto primordial que persigue el Derecho Registral es lograr la adecuada publicidad de las situaciones jurídicas existentes. La necesidad de mejorar los sistemas de publicidad se hace sentir especialmente en el campo de los derechos reales.
Los primeros pasos en materia de publicidad registral se hayan relacionados a las hipotecas inspirados en las leyes españolas, se crearon oficinas destinadas a registrar los gravámenes (censos e hipotecas) que pesaban sobre la propiedad inmobiliaria. En sus orígenes generalmente se organizaban como registros de tipo personal y aunque su constitucionalidad fue discutida, en la práctica se acataron sus disposiciones.
Después se fue haciendo necesaria la extensión de la publicidad registral a otros derechos reales, impulsados por las necesidades del comercio jurídico para dar mayor seguridad a las transacciones y permitir que el adquirente conociese la situación jurídica en que se encontraban los bienes que se le transmitían y para su oponibilidad ante terceros. En esencia, la finalidad misma de la publicidad es que los interesados tomen conocimiento de los actos; conozcan la situación de los inmuebles, razón por la que los Registros encuentran su justificación en la necesidad de dar publicidad a las relaciones jurídicas existentes y brindar protección efectiva a todas las personas interesadas, lo cual a su vez, constituye uno de los principios rectores de toda ley registral, que no cumpliría sus objetivos si los interesados no lograsen acceso al Registro para tener de esa manera conocimiento de la situación real del inmueble. Resulta indispensable entonces, que las leyes regístrales reglamenten la forma en que los interesados pueden tomar conocimiento de los antecedentes que existen en el Registro.
Podemos decir que la publicidad es un sistema de divulgación destinado a hacer cognoscibles por todos, en cualquier momento, determinadas situaciones jurídicas, con el fin de tutelar esos derechos y lograr la seguridad del tráfico jurídico.
El cabal conocimiento de la situación jurídica en que se hallan los titulares de derechos es la mejor protección que se puede brindar a todos los intereses y por eso el Estado suele tomar a su cargo la función publicitaria, para facilitar la cognoscibilidad, es decir la posibilidad de conocer los derechos, sus titularidades, gravámenes y mutaciones. Tanto los derechos reales como los derechos personales se oponen contra todos ya que a nadie debe perturbarse en el tranquilo ejercicio de las prerrogativas que de ellos surgen.
La publicidad registral aparece como una consecuencia de la necesidad de proteger el tráfico jurídico y facilitar la circulación de la riqueza, mediante la información que brinda a los interesados de los derechos que existen sobre el bien que se registra, en especial, cuando se trata de derechos que no tienen manifestación posesoria, como las hipotecas y los censos (en materia inmobiliaria) y las prendas sin desplazamiento (en materia mobiliaria).
La publicidad registral ha evolucionado más rápidamente en el campo inmobiliario, lo que no impide que en algunos casos se haya hecho extensiva a los derechos sobre bienes muebles de gran valor y fácil identificación, como los buques desde hace ya varios siglos y en épocas más modernas los aviones y automotores.
En el Derecho romano no existieron registros para inscribir derechos reales o de crédito, aunque se practicaban ciertas manifestaciones primarias de publicidad. La primera forma histórica de publicidad eran los anuncios, mediante pregones, los que resultaban insuficientes, sobre todo porque no quedaban constancias de ellos. Con posterioridad se fijaban durante algún tiempo en los Ayuntamientos, pero al sacarlos no quedaba ninguna certidumbre pública de la transmisión, ni había donde recurrir para enterarse, faltaba la posibilidad de conocer en todo tiempo, cuestión intrínseca del concepto de publicidad en sentido técnico. Se buscan entonces soluciones que obvien esa dificultad, apareciendo las constancias en libros de la constitución de ciertos derechos; naciendo la registración.
GARCÍA GARCÍA al referirse a la publicidad registral expresa que "es la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada”.
Actualmente se continúan utilizando diferentes medios de publicidad, por ejemplo, se pudieran destacar las notificaciones mediante la tablilla de avisos en los Tribunales, prevista en la legislación procesal; la publicación de leyes o disposiciones normativas mediante la Gaceta Oficial y la inscripción en los Registros, constituyendo esta última la forma más importante.
Es por ello que existen distintos tipos de Registros:
-Registro del Estado Civil: como su nombre lo indica, se inscribe todo lo relativo al estado civil de la persona.
-Registro General de Asociaciones
-Registro Central de Empresas y Unidades Presupuestadas
-Registro Mercantil
-Registro de Derecho de Autor
-Registro Pecuario
-Registro de bienes integrantes del Patrimonio cultural
-Registro de Tenencia de la Tierra
-Registro de Actos de Ultima Voluntad y Declaratoria de Herederos
-Registro de la Propiedad: su objetivo principal es la publicidad de los bienes inmuebles, viviendas, solares yermos
GARCÍA GARCÍA señala que existe una distinción entre la publicidad registral de los derechos reales y la publicación de las normas. La primera trata de dotar de publicidad los derechos subjetivos y las situaciones jurídicas que se generan a partir de actos, hechos y negocios jurídicos, mientras que la publicación de la norma lo es en sentido estricto, es publicidad del derecho objetivo cuyo radio de acción y efectos son totalmente diferentes.
Al tratar la publicidad registral, COBAS COBIELLA expresa que “el nacimiento del derecho y del negocio o acto jurídico no depende de la inscripción efectuada en el Registro. Este existe con absoluta independencia de que se haya efectuado o no la inscripción registral y produce consecuencias jurídicas frente a terceros, erga omnes.”
En nuestro derecho rige la teoría del título y modo y, como consecuencia de ella, los derechos reales nacen al margen del Registro. La regla general es el carácter declarativo de la inscripción pues ésta no hace más que constatar la transmisión o constitución operada con anterioridad.
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